Intervention des élus AER sur le projet PLUi de GPS&O

Le projet de Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) rédigé par la communauté urbaine GPS&O et visant à remplacer le PLU d’Andrésy et des 72 autres communes de l’agglo était le seul sujet du Conseil Municipal du 20 février dernier.

Les élus AER ont salué le travail des services de la ville et du maire adjoint à l’urbanisme M. Anne qui ont fait une lecture pointue de la proposition de PLUi et ont efficacement fait remonter des remarques et des erreurs à notre intercommunalité.

Nous avons également remercié M. Ribault d’avoir organisé une commission de travail dans laquelle nous avons pu échanger avec la vice-présidente de GPS&O.

La lecture du PLUi, document long de 3000 pages, nous a amené à soulever plusieurs problématiques relatives aux projets immobiliers sauvages, aux possibilités de division de terrain, à la création des « coeurs d’îlots », au rattrapage de notre retard en logements sociaux ou encore aux risques de voir se transformer la physionomie des rues.

Il y a de justes remarques faites par la mairie à l’interco et qui nous ont été exposées. AER, néanmoins, souhaite soulever quelques critiques et exprimer des désaccords avec certaines positions municipales et avec certains choix de la communauté urbaine.

Une vision de l’urbanisme municipal imposée par GPS&O

A la lecture, le PLUi nous donne l’impression qu’il ne vient pas répondre aux besoins concrets des habitants mais qu’il impose une vision qui n’est pas définie clairement.

Les intentions de ce PLUi ne sont pas exprimées empêchant les habitants d’imaginer la physionomie du territoire futur, comme si la CU n’assumait pas sa propre vision.

L’emblème de cette vision brutale est la création de bandes de constructibilité.

Des bandes de constructibilité qui ne nous protègent pas

Bande de constructibilité :
Bande d’une largeur 20 mètres en bordure des voies publiques et des voies privées ouvertes à la circulation publique, dans laquelle les dispositions du règlement favorisent une continuité bâtie. La réalisation de bâtiments au-delà de la bande de constructibilité est limitée à des bâtiments annexes (20m2 max)

Ces bandes de constructibilité sont applicables à toute la zone UDa qui recouvre à peu près toutes les zones pavillonnaires de la ville hors centre-ville et ce sans distinction du type de tissu urbain :

  • Projets d’immeubles rue Maurice Berteaux et rue de la Fontaine : la bande de constructibilité n’empêche pas la création de logements collectifs, pas plus que rue des Courcieux,

  • Petit lotissement rue des Martyrs de Chateaubriand : un grand terrain dont la division en petites parcelles est aujourd’hui possible, ne le sera plus demain et poussera les propriétaires à vendre à un promoteur pour valoriser au mieux leur propriété.

  • Dans le même esprit, les propriétaires de terrains en longueur ne pourront plus opérer de division pour création d’un lot arrière pour construction d’une maison.

La proposition des services municipaux de l’urbanisme de créer une zone UDx va dans le sens d’essayer d’apporter une réponse à cette problématique sans toutefois offrir la garantie que GPS&O entende cette demande.

Quand la CU veut renforcer le caractère urbain de nos villes, sans pour autant l’avouer !

AER a trouvé une publication de la DDT et du Cerema (Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement) dédiée à la rédaction des PLU Yvelinois et s’intéressant uniquement aux utilisations possibles des bandes de constructibilité.

Ce document propose un usage varié des bandes de constructibilité soit pour économiser les espaces, valoriser les qualités des espaces ou encore renforcer le caractère urbain.

Or, on constate que finalement le PLUi proposé par GPS&O ne retient que le renforcement du caractère urbain afin de « structurer la rue en créant ou en prolongeant un front bâti » (alignement de façades).

« Et là je suis d’accord avec vous, c’est clairement une volonté politique de la CU » a confirmé le maire.

GPS&O impose ici clairement ses choix, les rend règlementaires mais tait les conséquences de ces derniers sur le paysage urbain.

On s’interroge donc sur les objectifs réels des rédacteurs de ce PLUi, dans le meilleur des cas sur leur méconnaissance du territoire, au pire sur la sincérité de leurs objectifs.

Problématique des cœurs d’îlots

Le PLUi introduit la notion de cœur d’îlots. Ces zones sont présentées comme ayant pour objectif de préserver des espaces verts dans des zones pavillonnaires, afin notamment de lutter contre des projets immobiliers « sauvages ».

Le nombre de cœurs d’ilots proposé nous semble excessif pour deux raisons.

  1. Cela concerne des jardins privés, d’une taille quelquefois supérieure à 1000 m² et qui donc ne pourraient plus être divisibles pour y construire des maisons en fond de parcelle.

  2. Cela concerne des zones proches des gares.

Or, le SDRIF (Schéma Départemental de la Région Ile de France) pousse à la densification, en particulier dans un rayon de 500 mètres autour des pôles d’échanges (ici les gares).

Aux alentours des gares, il faudrait donc tendre vers une optimisation de l’espace et accepter une densification diffuse par division de terrain. Il faut accepter la création de propriétés « en drapeau » (ce contre quoi luttent d’ailleurs les bandes de constructibilité).

Si les cœurs d’îlots nous semblent indispensables dans des quartiers éloignés des gares, afin de préserver la biodiversité et les espaces verts, en imposer autour des gares contredit la loi qui souhaite privilégier les constructions à proximité des dessertes de transports en commun.

Rappelons les trois objectifs de la Loi SRU sur ce point [1] :

  1. Optimiser l’accès aux services 

  2. Renforcer les centralités 

  3. Limiter la consommation d’espace

40% de logements sociaux sur les nouvelles constructions

Le PLUi exige 40% de logements sociaux dans les nouveaux projets immobiliers à Andrésy. La municipalité d’Andrésy propose de s’y opposer et de refuser d’accepter ce quota.

AER n’est pas d’accord parce qu’Andrésy est une commune en retard qui ne propose que 17 % de logements sociaux, la loi nous oblige à 25 %. Il nous semble juste et équitable que les communes en retard comme Andrésy fassent un effort supplémentaire.

En se limitant à 30/35 % de logements sociaux sur les nouveaux projets, la ville mettra toujours plus d’années à rattraper son retard comme AER l’a expliqué chiffres à l’appui (et qui fera l’objet d’un prochain article) et faisant augmenter la population bien au delà des 15 000 habitants annoncés jusque là par la municipalité.

Aujourd’hui ce que les habitants attendent

Nous souhaitons un règlement qui protège contre les projets immobiliers sauvages tout en permettant de diviser certains terrains lorsque c’est possible et lorsque c’est justifié comme le demande la loi, notamment en faisant la ville sur la ville.

Beaucoup de choses ne répondent pas aux attentes des habitants, ce qui est un peu normal puisque GPSeO n’a pas demandé véritablement aux habitants ce qu’ils souhaitaient.

AER a participé aux ateliers PLUi, qui étaient bien organisés mais qui se sont révélés être de la poudre aux yeux. GPS&O a fait parler les habitants sur des grands enjeux consensuels mais qui relevaient du PADD intercommunal et pas des règles d’urbanisme comme celles évoquées lors de ce conseil municipal. Les habitants ont collé des gommettes, ont signalé du joli patrimoine, des espaces vers mais effectivement à aucun moment l’agglo ne leur a demandé ce qu’ils voulaient véritablement sur leur territoire.

On aurait, par exemple, aimé parler ensemble de la densité acceptable, réalisable, à proximité ou à distance des gares, du découpage de la ville en zone, en faisant si nécessaire des propositions pour le règlement mais qui auraitent relayées le projet des habitants.

Au lieu de cela GPSeO impose une vision dont les conséquences ne sont pas explicitées, qui s’appuie sur des obligations légales qui sont le résultat d’une politique d’aménagement du territoire questionnable.

Ici on construit, ailleurs des villes meurent

Car s’il faut construire et densifier aujourd’hui en Île-de-France c’est aussi la conséquence d’une absence de réfléxion sur l’aménagement du territoire à l’échelle nationale, et notamment sur la question de la concentration des emplois autour des métropoles. Il s’agirait de réduire l’importance et la centralisation de celles-ci qui recréent, autour de grandes villes de France, des banlieues dortoirs, engendrant des difficultés de transport, de mobilité et faisant mourir à petit feu les petites et moyennes villes partout en France.

En conclusion

En conclusion, malgré nos réserves portant sur certains choix de la majorité municipale, nous sommes d’accord pour refuser ce PLUi et donc pour voter cette délibération qui émet un « avis défavorable » au projet de PLUi de GPSeO.


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Perspective BIMBY dans l’élaboration d’un PLU Yvelinois

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Conseil municipal du 20 février 2019 - Spécial PLUi